TOP > 表面利回り/実質利回り
リスクヘッジについて
アパート経営のリスクでも一部紹介済みですが、より具体的になリスクヘッジについて考えてみました。
なアパート経営におけるリスクヘッジは複数ありますが、代表的な項目について考察していきます。
知識不足
現在インターネットの普及により情報源は無限です。投資家たちが実際の購入した物件の経緯や運用などをブログで公開しています。
ひとつの手段として、インターネットからの情報収集もお勧めとなります。
また書籍も多数発行されていますので、こちらも有効な情報収集の手段だと思います。
空室、家賃回収リスク
この空室が続くリスクを回避するために、アパート経営には便利なシステムが用意されています。
それが「一括借上システム」です。
これはアパート供給会社や、その関連会社などが準備しているケースが多いのですが、アパートを一括して借り上げてくれ、賃貸料はその会社から入るというものです。
もちろん費用はかかりますが、空室になる心配はもとより、アパート経営に関わるあらゆる手続きをサポートしてくれる便利なシステムです。滞納者満室でも、滞納者が出れば収入が入りません。
現在は家賃保証会社などが多数存在しますので、活用するもの一つの手段となります。
建物・設備の老朽化
アパートの建物価値は、１０年で９０％、１５年で７０％、２０年で４０％と言われています。
そして、通常の空室率が１０年で１０％、１５年で３０％、２０年で６０％発生することが考えられます。
つまりアパート全体の手取り家賃も、１０年で１０％、１５年で３０％、２０年で６０％下落することが予測されます。従って、１５年経過する場合、特に近隣アパートやマンションとの差別化のためにも、アパートの外観リフォームが必要となります。
また、管理業者にまかせっきりにしていると、建物の老朽化にすら気づかないということがありますので、自分の資産管理はきちんと行いましょう！
土地の価格の値下がり
一部地域を除き、全国的に土地価格は下落傾向にあります。
これを考慮して、駅から近い、環境がよいなどメリットを見出せる物件を選定する事が重要です。
公示価格・基準地価をしっかり確認し、価格低迷のリスクを考慮したうえで購入する必要があります。
地震・火災・台風等の被害
災害もやはりリスクです。
銀行のローンを組む際に火災保険に加入します。
火災などの災害については、万一の時、掛け金に応じて保険がおります。
地震保険は、個々に加入検討する必要があります。
換金性が低い
有価証券と比較すると、土地を売って現金をつくるという作業には時間がかかります。
資産ポートフォリオを「現金」・「株」・「不動産」と、分散して形成しましょう。
当然売り急げば価格は下がりますので、しっかり運用計画を立ててから購入しましょう。
ローンの利率の上昇
景気の動向に左右され、ローンの利率が上がることが考えられます。
投資計画は、ある程度の金利変動も見込んだ上で立てる必要があります。